Membangun dan Membangun

Membangun dan Membangun

Scott February 14, 2020

Ketika krisis perumahan California menghantam pinggiran kota yang kaya, seorang pelayan publik menjadi orang yang pindah agama menjadi doktrin yang sangat sederhana.

Dewan Kota Lafayette, California, bertemu masyarakat dua Senin sebulan, dan Steve Falk suka duduk sendiri, di dekat pintu keluar auditorium, sehingga ia dapat mengamati dari tempat seluas mungkin. Trim, dengan gebrakan yang mulai memutih, Mr. Falk adalah manajer kota – pada dasarnya adalah kepala eksekutif – Lafayette, daerah pinggiran yang kaya di Wilayah Teluk San Francisco yang terkenal antagonis terhadap pembangunan.

Dengan populasi hanya 25.000, Lafayette kaya karena itu adalah kota kecil di sebelah kota besar, dan mempertahankan statusnya dengan menjaga kota besar itu keluar. Penduduk setempat cenderung bereaksi terhadap proyek-proyek pembangunan baru dengan kecurigaan atau bahkan permusuhan, dan lebih dari serangkaian Senin pada 2012 dan 2013, Mr. Falk mengambil tempat biasanya di dekat pintu darurat untuk menyaksikan beberapa lusin rekannya Lafayetters benar-benar kehilangan akal.

Seorang pengembang telah mengusulkan menempatkan 315 apartemen pada paket pilihan di sepanjang Deer Hill Road – dekat dengan stasiun Bay Area Rapid Transit, dan menampar pemandangan sekelompok properti bernilai tinggi. Ini tidak besar. Proyek, yang disebut pengembang Terraces of Lafayette, akan menjadi pengembangan terbesar dalam sejarah pinggiran kota. Peraturan zonasi mengizinkannya, tetapi tetangga tampaknya merasa bahwa jika oposisi mereka cukup keras, itu bisa membuat Terraces tidak terbangun.

Dalam surat kepada pejabat terpilih, dan pada mikrofon terbuka yang diamati oleh Mr. Falk pada pertemuan Dewan Kota, warga mengatakan hal-hal seperti “terlalu agresif,” “tidak hormat,” “memalukan,” “marah,” “keberanian,” “sangat urban, “” sangat kesal, “” tidak enak dipandang, “” keburukan, “” tidak dapat dipahami, “” hanya keterlaluan, “” sangat menentang, “” lingkup semata, “” sangat salah, “” menghalangi pandangan, “” tidak sesuai, ” “” Nilai properti akan dihancurkan, “dan” akan memungkinkan lebih banyak kejahatan dilakukan. “

Mr. Falk bisa melihat ke mana arahnya. Akan ada audiensi dan tinjauan desain selama bertahun-tahun dan penilaian historis serta laporan lingkungan. Pemilih akan memprotes, dewan akan menolak proyek, pengembang akan menuntut. Lafayette akan terperosok dalam kasus mahal yang kemungkinan akan hilang. Seperti yang dilihat Mr. Falk, apa pun yang bisa dia lakukan untuk mencegah nasib akan melayani kepentingan publik. Jadi dia memanggil pengembang, seorang pria bernama Dennis O’Brien, dan meminta pertemuan.

Mr Falk pernah mengambil kursus negosiasi di Harvard, di mana dia belajar bahwa orang-orang seharusnya lebih masuk akal ketika mereka tawar-menawar atas makanan. Dia pergi ke toko dan membeli baguette, roda Brie, dan banyak anggur merah. Dia meletakkan spread di atas meja ruang konferensi dan memotong roti menjadi irisan dan meletakkan penyebar keju kecil dan mengelilinginya dengan anggur.

Mr. O’Brien kira-kira adalah warna anggur-anggur itu ketika ia berjalan dengan beberapa asisten, dan Mr. Falk menerima bahwa untuk beberapa jam berikutnya ia akan menjadi penerima frustrasi pengembang. Tapi sebelum sampai di situ, dia memberi tahu semua orang, dia ingin mereka makan.

Ruangan itu sunyi. Mr. Falk menjelaskan seluruh kesepakatan tentang kelas negosiasinya. Kamar itu tetap sunyi. Mr. Falk memandang Mr. O’Brien dan berkata, Dennis, lihat, saya bahkan tidak mengenal Anda, tetapi Anda harus makan sesuatu, bahkan jika itu adalah satu anggur, sebelum saya akan berbicara dengan Anda. Setidaknya itu membuat orang tertawa, dan tak lama kemudian semua orang menyetujui roti, keju, dan anggur.

Sangat penting mereka membuat kesepakatan. Jauh lebih dipertaruhkan daripada hanya satu bangunan di satu sebidang tanah di satu pinggiran kota.

Amerika mengalami krisis perumahan. Tingkat kepemilikan rumah untuk orang dewasa muda berada pada tingkat rendah multidecade, dan sekitar seperempat penyewa mengirim lebih dari setengah pendapatan mereka kepada pemilik rumah. Tunawisma bangkit kembali, penggusuran menggusur satu juta rumah tangga setahun, dan sekitar empat juta orang menghabiskan setidaknya tiga jam berkendara ke dan dari tempat kerja.

Orang hanya perlu melihat keluar jendela pesawat terbang untuk melihat bahwa ini tidak ada hubungannya dengan kurangnya ruang. Ini adalah konsentrasi peluang dan meningkatnya biaya untuk berada di dekatnya. Ini mengatakan banyak tentang ekonomi pemenang-ambil-semua hari ini bahwa banyak kota dengan epidemi tunawisma yang paling mencolok adalah pusat teknologi dan keuangan yang sedang tumbuh. Sederhananya, ada kekurangan perumahan yang parah di tempat-tempat di mana orang dan perusahaan ingin hidup – dan politik lokal reaksioner yang berjuang setiap upaya untuk menambah lebih banyak rumah.

Hampir semua tantangan terbesar di Amerika, pada tingkat tertentu, merupakan masalah perumahan. Biaya rumah yang meningkat adalah pendorong utama pemisahan, ketimpangan, dan kesenjangan kekayaan ras dan generasi. Anda tidak dapat berbicara tentang pendidikan atau kelas menengah yang menyusut tanpa berbicara tentang berapa biaya untuk tinggal di dekat sekolah yang baik dan pekerjaan bergaji tinggi. Transportasi menyumbang sekitar sepertiga dari emisi karbon dioksida nasional, sehingga tidak ada rencana serius untuk perubahan iklim yang tidak dimulai dengan percakapan tentang bagaimana mengubah lanskap perkotaan sehingga orang dapat hidup lebih dekat dengan pekerjaan.

Tidak ada yang lebih jelas dari California. Memang benar bahwa negara menangani masalah kekacauan, dengan upaya kontrol sewa, perumahan bersubsidi dan tunawisma. Tetapi obat yang paling sulit untuk diterapkan, ternyata, adalah yang paling jelas: Bangun lebih banyak perumahan.

Menurut McKinsey Global Institute, negara perlu menciptakan 3,5 juta rumah pada tahun 2025 – lebih dari tiga kali lipat kecepatan saat ini – untuk memperbaiki masalah keterjangkauannya. Memukul nomor itu akan membutuhkan membangun lebih banyak segalanya: Perumahan bersubsidi. Perumahan tingkat pasar. Rumah, apartemen, kondominium, dan koperasi. Tiga ratus lima belas apartemen di bungkusan utama kota-kota seperti Lafayette.

Legislasi itu penting, tetapi sejarah menunjukkan bahwa itu hanya bisa melakukan banyak hal. Pada awal 1980-an, selama krisis perumahan yang lain, California meloloskan sejumlah rancangan undang-undang yang dirancang untuk merampingkan produksi perumahan dan menghukum kota-kota yang tidak mematuhi. Namun kesenjangan perumahan telah berlanjut, dan upaya yang lebih baru juga gagal. Pada akhir Januari, Legislatif menolak S.B. 50, RUU yang akan mendorong kota untuk menerima bangunan berlantai empat hingga lima di daerah yang sarat dengan kemudahan.

Apa yang disarankan di sini adalah bahwa solusi nyata harus sosiologis. Orang-orang harus menyadari bahwa tunawisma terhubung dengan harga perumahan. Mereka harus menerima itu munafik untuk mengatakan bahwa Anda tidak suka kepadatan tetapi khawatir tentang perubahan iklim. Mereka harus menginternalisasi pelajaran bahwa jika mereka ingin anak-anak mereka memiliki masa depan keuangan yang stabil, mereka harus menyediakan ruang. Mereka harus berubah.

Steve Falk berubah. Ketika dia pertama kali mendengar tentang proyek Dennis O’Brien, dia pikir itu bodoh: sebuah studi kasus, dengan plesteran jelek, tentang pengembangan yang tidak terkendali. Dia percaya bahwa Bay Area membutuhkan lebih banyak perumahan, tetapi dia juga seorang lokalis bercat wol yang berpikir kota harus memutuskan di mana dan bagaimana itu dibangun. Kemudian kepercayaan itu mulai terurai. Hari ini, setelah delapan tahun perjuangan, karirnya dengan kota ini berakhir, situs Deer Hill Road masih berupa banyak tanah dan semak belukar, dan Mr. Falk telah menjadi pendukung yang lantang untuk mengambil kendali lokal dari kota-kota seperti kota dia biasa memimpin.

Platform universal yang lebih banyak

Meskipun ia tidak mengetahuinya pada saat itu, transformasi Mr. Falk dimulai pada tahun 2015, dengan panggilan telepon dari seorang wanita yang belum pernah ia dengar, dengan keluhan yang belum pernah ia terima selama 25 tahun bekerja di kota. Namanya Sonja Trauss, dan dia pikir proyek Deer Hill Road terlalu kecil.

Trauss adalah seorang pengacau seumur hidup dan mantan guru sekolah menengah, yang baru-baru ini menjadi aktivis perumahan penuh waktu. Dia membuat debut publiknya beberapa tahun sebelumnya, pada pertemuan perencanaan di San Francisco City Hall. Ketika tiba waktunya untuk komentar publik, dia melangkah ke mikrofon dan berbicara kepada para komisaris, berbicara mendukung pembangunan perumahan. Dia kembali untuk memuji yang lain. Dan satu lagi. Dan satu lagi.

Dalam mendukung setiap proyek dalam pipa pengembangan hari itu, Nn. Trauss meletakkan sebuah platform yang akan membuatnya menjadi selebriti politik Bay Area: seberapa mahal perumahan baru hari ini menjadi perumahan tua yang terjangkau besok, bagaimana San Francisco meledakkan kesempatannya untuk memanfaatkan energi ledakan ekonomi untuk membangun rumah secara massal yang dapat dinikmati oleh generasi penduduk. Dia tidak peduli apakah proposal untuk apartemen atau kondominium atau berapa banyak uang yang dimiliki penghuni masa depan. Itu adalah platform universal lebih banyak. Ms. Trauss adalah untuk apa pun dan segalanya, asalkan itu dibangun tinggi dan cepat dan ada orang yang tinggal di dalamnya.

Data ada di sisinya. Dari 2010 hingga 2015, kota-kota Bay Area secara konsisten menambahkan lebih banyak pekerjaan daripada unit perumahan – dalam beberapa kasus dengan rasio delapan banding satu, jauh melampaui tingkat satu setengah pekerjaan per unit perumahan yang perencana anggap sehat. Pada intinya, kebijakan itu adalah untuk secara antusias mendorong orang-orang untuk pindah ke sana untuk bekerja sementara sama-sama dengan antusias mencegah pengembang membangun tempat-tempat bagi orang-orang untuk tinggal, memicu pertempuran generasi di mana meningkatnya biaya perumahan memperkaya orang-orang yang sudah memilikinya dan menghalangi siapa pun yang tidak dibayar dengan baik atau tidak mampu muncul.

Trauss mengorganisir para pendukung ke dalam sebuah kelompok yang disebut Federasi Penyewa Area Teluk San Francisco, atau SF BARF, yang bersifat amatir bahkan oleh standar aktivis setempat. Tetapi amatir adalah intinya, bagian dari kecakapan Ms. Trauss untuk mendapatkan perhatian. Dia mengendarai Crown Victoria oranye yang berkilauan, muncul ke pertemuan kota dalam legging dan sepatu bot koboi putih, dan berbicara dalam monolog filosofis pop, seperti menyatakan bahwa alasan orang tidak suka bangunan baru adalah karena hal itu mengingatkan mereka bahwa mereka akan mati.

Tujuannya secara eksplisit revolusioner. Dia memberi tahu orang-orang bahwa tujuannya bukan untuk memberlakukan kebijakan perumahan tertentu, tetapi untuk mengubah adat istiadat sosial sehingga tetangga yang menentang pembangunan tidak lagi dianggap sebagai pelayan yang baik dan malah dianggap sebagai penimbun yang egois.

Trauss mulai menarik perhatian donor kaya seperti Jeremy Stoppelman, co-founder Yelp, yang mulai khawatir tentang biaya perumahan yang menghambat pertumbuhan ekonomi. Dan taktiknya menjadi lebih canggih. Dengan seorang teman, Brian Hanlon, yang bekerja sebagai pekerja meja di Dinas Kehutanan Amerika Serikat, ia bersama-sama mendirikan sebuah organisasi nirlaba yang disebut Dana Advokasi Hukum dan Pendidikan California Renters, atau CARLA. Misinya: “Menuntut pinggiran kota.” Setelah membaca tentang undang-undang California 1982 yang tidak jelas yang disebut Undang-Undang Pertanggungjawaban Perumahan, Ms. Trauss memutuskan untuk mencoba menggunakannya untuk memaksa Lafayette membangun 315 apartemen Dennis O’Brien.

Pada saat itu – 2015 – Mr. Falk telah bekerja di proyek Deer Hill Road selama bertahun-tahun. Melalui lusinan pertemuan dengan Bpk. O’Brien, dia membuat kesepakatan untuk pengembangan yang lebih sederhana dari 44 rumah keluarga tunggal, serta kesepakatan untuk membangun kota ini sebuah lapangan sepak bola dan taman anjing. Mr. Falk adalah pengguna sering analogi tentang pembuatan sosis, dan ini jelas sosis, tetapi ia keluar dari pembicaraan dengan Mr. O’Brien merasa seperti pelayan publik A-plus yang mungkin memiliki karir kedua di resolusi konflik. Ketika Ms. Trauss meneleponnya untuk mengatakan bahwa pendekatan 44 rumah sepenuhnya tidak memadai, Mr. Falk mencoba untuk membujuknya sebaliknya. Tentu saja, dia tidak pernah punya kesempatan.

Pada pertemuan Dewan Kota seminggu kemudian, Mr. Falk melihat sekelompok BARFers, berdenyut dengan energi konspirasi remaja sebelum sebuah lelucon. Mikrofon sudah akan penuh sesak. Tetangga telah membentuk organisasi nirlaba yang gencar yang disebut Save Lafayette, yang menentang gagasan 315-apartemen dan kompromi 44-rumah dengan alasan dari penghancuran tampilan menjadi debu konstruksi karsinogenik. Mr. Falk duduk di dekat pintu darurat dan menyaksikan BARF dan Save Lafayette bertabrakan di podium, di satu sisi berpendapat proyek itu terlalu kecil, dan yang lain berpendapat itu terlalu besar.

“Saya agak terganggu oleh semua pihak dari luar lingkungan saya yang memberi tahu saya bahwa saya harus menerima penurunan kualitas hidup saya,” kata seorang penduduk Lafayette, Ian Kallen.

“Tidak ada manusia yang mengalami degradasi,” tukas anggota SF BARF bernama Armand Domalewski. “Mari kita bicara tentang manfaat ekonomi dari menambahkan orang, bukan hanya memperlakukan mereka sebagai biaya.”

Ketika tiba giliran Ms. Trauss untuk berbicara, dia berpendapat bahwa seluruh gagasan komentar publik tentang konstruksi baru secara inheren cacat, karena penerima manfaat – orang-orang yang pada akhirnya akan tinggal di gedung – tidak dapat berdebat dengan pihak mereka.

“Proses politik biasa seperti pajak penjualan – kedua belah pihak memiliki kesempatan untuk muncul dan mengatakan apakah mereka mendukung atau menentangnya,” katanya. “Tetapi ketika Anda memiliki proyek baru seperti ini, di mana ada 700 lebih orang yang awalnya akan pindah, apalagi puluhan ribu orang yang akan tinggal di dalamnya selama masa proyek? Orang-orang itu belum tahu siapa mereka. Beberapa dari mereka bahkan belum dilahirkan. ”

Ms. Trauss menggugat beberapa bulan kemudian. Ironi yang hebat adalah bahwa tidak ada yang lebih bahagia tentang hal itu daripada Tuan O’Brien. Dia telah menghabiskan bertahun-tahun dan jutaan dolar mengusulkan dua proyek yang sama sekali berbeda. Sekarang beberapa kelompok aktivis yang belum pernah dia dengar menuntut kota, dan dia, atas nama proyek aslinya – pada dasarnya, menuntut dia atas nama dia.

Pengacara CARLA memiliki pekerjaan yang mustahil untuk meyakinkan hakim bahwa Lafayette telah secara tidak adil memaksa Tuan O’Brien untuk membangun 44 rumah, bukannya 315 apartemen, sedangkan Tuan O’Brien duduk di sisi lain kurang lebih berjalan, Tidak, mereka tidak melakukannya. ‘t. CARLA hilang, tetapi setelah mengancam akan mengajukan banding, Tn. O’Brien akhirnya setuju untuk membayar biaya hukumnya. Dia sekarang berdebat, dan membayar, kedua sisi dari kasus yang sama.

Proses pengadilan lainnya berlanjut. Anggota Save Lafayette dituntut untuk memaksa referendum di mana penduduk dapat membatalkan rencana 44-rumah, dan akhirnya, mereka berhasil. Trauss dan rekan-rekan pemberontaknya pindah ke pertempuran lain, mengajukan lebih banyak tuntutan hukum untuk lebih banyak perumahan sampai mereka mulai menang. Sementara itu, gerakan yang dia bantu temukan – YIMBY, untuk Yes in My Back Yard – telah menjadi fenomena internasional, dengan para pendukung di puluhan daerah yang terbebani oleh perumahan termasuk Seattle; Boulder, Colo.; Boston; Austin, Texas; London dan Vancouver.

‘Mencari orang-orang yang belum tinggal di sana’

Pertarungan pembangunan diperjuangkan secara hiperlokal, tetapi isu-isu itu bergema di mana-mana. Pada akhir 2018, Minneapolis menjadi kota besar pertama di Amerika yang secara efektif mengakhiri zonasi keluarga tunggal. Oregon mengikuti segera setelah itu. California dan New York telah secara signifikan memperluas perlindungan bagi penyewa. Dan ketika lebih banyak ekonom memberikan kepercayaan pada anggapan bahwa krisis perumahan dapat secara material merusak G.D.P., dengan memperburuk ketidaksetaraan dan mengurangi peluang, semua kandidat presiden dari Partai Demokrat telah mengajukan proposal perumahan besar.

Mereka menjalankan keseluruhan dari keringanan pajak untuk penyewa, untuk panggilan untuk dana perumahan yang lebih terjangkau, untuk rencana untuk membawa otot federal untuk menanggung reformasi zonasi. Gagasan-gagasan ini memiliki konflik sentral: Dapatkah para pemimpin kota – yang secara teori paling tahu kondisi lokal – dipercaya untuk membangun perumahan yang kita butuhkan? Atau akankah mereka terus mengejar kebijakan yang memompa nilai properti, melestarikan sprawl, dan menghukum penyewa berpenghasilan rendah?

Mr Falk memulai karirnya di sisi kontrol lokal dari perdebatan itu. Tetapi di suatu tempat di sepanjang pengembaraan Deer Hill, ia mulai bersimpati dengan lawan-lawan pemberontaknya. Putranya tinggal di San Francisco dan membayar mahal untuk hidup dengan setumpuk teman sekamar. Putrinya adalah penari di New York, di mana krisis perumahan sama buruknya. Sulit untuk menyaksikan anak-anaknya bergumul dengan sewa dan tidak mulai berpikir bahwa mungkin Ms. Trauss benar.

“Saya tidak yakin masing-masing kota, dibiarkan sendiri, akan menyelesaikan ini,” katanya sekali. “Mereka tidak memiliki insentif untuk melakukannya, karena pemilih lokal akan selalu melindungi kepentingan mereka sendiri daripada mencari orang-orang yang belum tinggal di sana.”

Jadi dia mulai memberontak. Ketika gubernur California pada saat itu, Jerry Brown, mengancam akan mengesampingkan kontrol lokal dengan proposal yang memungkinkan pengembang untuk membangun apartemen perkotaan “pada haknya” – melewati sebagian besar proses dan audiensi publik – warga Lafayette sangat apoplectic. Mr. Falk, berlawanan dengan minatnya sendiri, menulis memo yang mendukung gagasan itu.

“Tidak bisa dipercaya,” “tidak cakap,” “memanipulasi Dewan Kota secara tidak jujur,” “harus ditegur secara terbuka dan eksplisit” – ini adalah beberapa hal yang dikatakan warga sebagai tanggapan. Masa depannya tidak bisa dipertahankan. Dewan Kota menegurnya, dan ketika tiba saatnya untuk negosiasi kontraknya, anggota Save Lafayette memprotes klausa yang akan menjamin dia pesangon pembayaran 18 bulan jika dia pernah dipecat; beberapa bulan kemudian dia kehilangan jumlahnya – hampir setengah juta dolar – dan mengundurkan diri.

“Seorang manajer kota memiliki pilihan: Anda bisa duduk di sana dan menjadi pelaksana kebijakan netral semacam ini, atau Anda dapat menyisipkan diri Anda sendiri,” kata Mr. Falk. “Duduk di kantor Anda sepanjang hari, Anda harus mengajukan pertanyaan, ‘Mengapa saya ada di sini, mengapa saya melakukan pekerjaan ini?’ Pada titik tertentu, saya pikir wajar jika Anda mulai membuat rekomendasi yang menurut Anda ada di kepentingan terbaik, tidak hanya untuk masyarakat, tetapi masyarakat. “

Sulit untuk melihat apa yang terjadi di Lafayette dan melihat populasi yang bertindak secara rasional. Setelah rencana 44-rumah tergelincir, Mr. O’Brien mengaktifkan polis asuransi yang hanya diketahui sedikit orang: Persyaratan negosiasinya dengan Mr. Falk memungkinkannya untuk kembali ke rencana semula untuk 315 apartemen. Ketika penduduk mengetahui pada pertemuan Dewan Kota bahwa kegelisahan mereka mungkin telah membawa mereka ke lingkaran penuh, mereka menjadi sangat marah sehingga sheriff menawarkan untuk mengawal salah satu karyawan Mr. O’Brien ke mobilnya.

Mr. Falk, di sisi lain, tampak tenang. Pada rapat dewan yang menandai kepergiannya, dia duduk, seperti biasanya, di depan. Walikota memberinya kehormatan memimpin ruangan dalam Ikrar Kesetiaan. Mr. Falk memiliki surat pengunduran diri di depannya, tetapi mengatakan kepada hadirin bahwa dia hanya akan membacanya sebagian.

Bagian yang dia baca sopan. Itu tentang bagaimana dia mencintai kota dan percaya Lafayette adalah model kesopanan dan keterlibatan demokratis dan memiliki staf yang brilian dan profesional. Setelah itu, orang-orang mengatakan hal-hal baik dan Mr. Falk mengangguk berterima kasih. Paragraf yang tidak dia baca menjadi publik segera – dan mulai membuat putaran di Twitter.

“Semua kota – bahkan kota kecil – memiliki tanggung jawab untuk mengatasi tantangan paling signifikan di zaman kita: perubahan iklim, ketidaksetaraan pendapatan, dan keterjangkauan perumahan,” tulis Mr. Falk. “Saya percaya bahwa menambahkan perumahan multi keluarga di stasiun BART adalah cara terbaik bagi Lafayette untuk melakukan bagiannya, dan karenanya semakin sulit bagi saya untuk mendukung, mengadvokasi, atau menerapkan kebijakan yang akan menghalangi kepadatan transit. Hati nurani saya tidak akan mengizinkannya. “

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *